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  Qyana 2016-11-12 16:27

  第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
  1）选址定点；
  2）规划总图审查及确定规划设计条件；
  3）初步设计及施工图审查；
  4）规划报建图审查；
  5）施工报建；
  6）建设工程竣工综合验收备案。
  一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、人防办进行人防工程建设布局审查。
  2、国土资源局办理土地预审。
  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  5、国土资源局进行用地预审。
  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、公安消防支队进行消防设计审查。
  2、人防办进行人防设施审查。
  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
  五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建设单位办理施工报建登记。
  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
  六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
  1、以下证明材料：
  （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
  3、工程施工合同；
  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
  2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
  第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
  2、开发商应提交材料：
  （1）申请书；
  （2）企业营业执照；
  （3）用地证明文件或者土地使用权证；
  （4）建设用地规划许可证；
  （5）建设工程规划许可证；
  （6）施工许可证；
  （7）房屋竣工验收资料
  （8）房屋测绘成果；
  （9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
  希望我的回答能帮到你。

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  忆苦思幻 2016-11-12 15:48

  房地产施工流程
  第一章：项目决策阶段
  第二章：前期准备阶段
  一、 获取土地使用权
  二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
  三、 规划设计
  四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
  五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段
  1、施工用水
  电及通讯线路接通，保证施工需要
  2、施工场地平整，达到施工条件
  3、施工通道疏通，满足施工运输条件
  4、施工图纸及施工资料准备
  5、施工材料和施工设备的准备
  6、临时用地或临时占道手续办理
  7、施工许可批文及办理开工手续
  8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
  9、组织图纸会审、设计交底
  10、编制工程进度计划
  11、设计、施工、监理单位的协调
  第四章：项目销售阶段
  一、申办《销售许可证》
  二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并
  依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理
  一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
  二、申办建设工程规划验收
  三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
  四、物业移交第五章：交付使用阶段

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  -丶- 2016-11-11 20:13

  房地产建筑流程主要包括以下几个程序：
  1、   前期的准备
  前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
  2、   建筑施工阶段
  建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
  3、   销售阶段
  销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

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